Czy kryzys spowodowany przez COVID-19 to dobry moment na zakup nieruchomości? Okres niepewności gospodarczej może skłaniać do odłożenia decyzji zakupowej, czy to z obawy przed trudnościami w uzyskaniu kredytu, czy w oczekiwaniu na spadek cen spowodowany zmniejszonym popytem.
Dobrym wskaźnikiem sytuacji na rynku nieruchomości jest kwartalny raport NBP zawierający ceny nieruchomości mieszkaniowych. Zgodnie z tym raportem z II kwartału roku 2020 obejmującego okres największej paniki związanej z pandemią (marzec-maj), dane nie wskazują na istotne obniżenie średnich cen mieszkań w Warszawie, ani na rynku pierwotnym ani na wtórnym. Warto zauważyć, że średnie ceny transakcyjnych na rynku pierwotnym spadły jedynie o -3,8% w stosunku do I kwartału. Ceny ofertowe wciąż rosły z nieco mniejszą dynamiką. Można więc zaryzykować twierdzenie, że deweloperzy ze stolicy nie przestraszyli się kryzysu i utrzymali ceny, jednocześnie chętniej schodząc z cen w negocjacjach.
Źródło: opracowanie własne na podstawie raportu NBP. Badanie prowadzone jest zgodnie z terminarzem nie kalendarzowym - I kwartał liczony jest od grudnia, więc II 2020 obejmuje miesiące marzec, kwiecień i maj.
Co ciekawe na rynku wtórnym miała miejsce odwrotna sytuacja. Średnie ceny ofertowe praktycznie nie uległy zmianie w stosunku do I kwartału, a średnie ceny ofertowe zanotowały delikatny spadek o 1,17%.
Źródło: opracowanie własne na podstawie raportu NBP.
W obu przypadkach zmiany nie były jednak tak duże jak wieściła część analityków - można powiedzieć, że ceny cofnęły się do poziomu z początku roku. Osoby, które czekają na duże obniżenie cen, czy pęknięcie “bańki”, raczej nie doczekają się już przewidywanych w czarnych scenariuszach zmian na rynku, niezależnie od dalszego rozwoju sytuacji epidemiologicznej.
Rynek kredytów hipotecznych od lat był bardzo stabilny. Rosnące ceny nieruchomości i wysoki popyt sprawiły, że banki chętnie udzielały kredyty na preferencyjnych warunkach, często po spełnieniu jedynie kilku prostych kryteriów. Sytuacja zmieniła się diametralnie w marcu 2020 r., gdy COVID-19 spowodował duże turbulencje na światowych rynkach.
Pierwszy kwartał 2020 zaczął się optymistycznymi prognozami dotyczącymi globalnego wzrostu PKB. W lutym w wiadomościach zaczęły pojawiać się jednak coraz bardziej niepokojące informacje o rozprzestrzenieniu się groźnego wirusa. Wpływ na rynki był i wciąż jest bardzo widoczny. Z raportu Narodowego Banku Polskiego (NBP) wynika, że pojedyncze banki już w IV kwartale 2019 r. zaczęły podnosić marżę kredytową, pozostawiając inne warunki bez istotnych zmian. Według ankietowanych podmiotów zaostrzenie polityki kredytowej było skutkiem pogorszenia prognoz na rynku mieszkaniowym. Nie bez znaczenia pozostawał sam popyt, który zmniejszył się w stosunku do III kwartału 2019 r. Jednym z czynników, który mógł mieć wpływ na taki stan rzeczy, były wysokie ceny nieruchomości, które stabilnie, ale konsekwentnie rosły.
Obecnie znamy już krótkoterminowy wpływ kryzysu. Branża turystyczna jest w głębokiej recesji i dla większości państw tylko popyt wewnętrzny może coś zmienić. Na pewno jednak nie zrekompensuje liczonych w miliardach strat. Przepływ towarów podstawowych takich jak żywność utrzymuje się na stabilnym poziomie, ale przewóz innych dóbr znacząco się obniżył. Inwestorzy wstrzymują realizację swoich projektów i odkładają je na lepsze czasy, a potencjalni klienci odkładają decyzje zakupowe. Podobnie reagują banki, które rewidują swoje prognozy.
II kwartał 2020 to dalsze zaostrzenia w polityce kredytowej banków. Głównym powodem jest pogorszenie prognoz dotyczących sytuacji gospodarczej w kraju oraz na rynku mieszkaniowym. Wiele banków zdecydowało się na bardziej drastyczne kroki mające na celu zmniejszenie ryzyka, takie jak podniesienie wkładu własnego nawet do 30% i zaostrzenie wcześniej wspomnianych kryteriów selekcji kredytobiorców. Pogorszeniu uległa także sytuacja kapitałowa części banków, coraz bardziej widoczny jest spadek popytu na kredyty mieszkaniowe, a nawet obniżeniu ulega jakość portfeli kredytów mieszkaniowych.
Ten korpo-termin określa skłonność banku do udzielenia finansowania w określonej kwocie przy pewnych założeniach np. odpowiednio wysokim wynagrodzeniu czy okresie trwania umowy o pracę lub innej jej formy. W celu zobrazowania skłonności do ryzyka posłużymy się przykładem. Przed ostatnim kryzysem subprime polityka kredytowa banków w kontekście kredytów mieszkaniowych w USA, ale także w innych zakątkach świata była bardzo liberalna. W Stanach Zjednoczonych doszło do kuriozalnej sytuacji. Pewien pracownik sezonowy, który w ciągu roku wykonywał pracę tylko przez 3 miesiące, otrzymał pozytywną decyzję na zakup domu o wartości 400.000$. Kryzys szybko zrewidował możliwości regulowania miesięcznych zobowiązań kredytowych i ostatecznie nieruchomość mu odebrano.
Obecnie jesteśmy z drugiej strony skali. Banki będą podchodzić do wniosków zachowawczo i raczej będą bardziej wymagające w kontekście zarobków, ale także posiadanych już zobowiązań przez wnioskodawców. Do niedawna średnia krajowa dawała na tyle dużą zdolność kredytową, że można było pokusić się o większy metraż mieszkania. Obecnie te możliwości zostały mocno zrewidowane na niekorzyść konsumentów. Z jednej strony to ci ostatni (czyli na dobrą sprawę my wszyscy) mamy wpływ na popyt, ale banki patrzą na dużo więcej czynników zarówno w kontekście makro, jak i mikro. Wypadkową tych obserwacji i analiz są rekomendacje, które sugerują ograniczenie kampanii kredytowej.
Czy mimo tego otrzymanie kredytu jest możliwe? Tak, ale nie będzie to tak proste, jak kilka-kilkanaście miesięcy temu. Banki już dzisiaj przyglądają się każdej pożyczanej złotówce, więc kupujący muszą się uzbroić w cierpliwość po złożeniu wniosku. Każda sprawa będzie bardziej wnikliwie analizowana.
Wszyscy chcemy mieszkać “na swoim”. Rodziny posiadające lub planujące dzieci coraz częściej zamiast mieszkania wybierają dom z ogrodem poza miastem. Cena za metr kwadratowy jest dużo niższa, a dodatkowo kupujący otrzymuje przestronny ogród na własnej działce, w cichej okolicy. Przykładowy koszt domu 153 m² z 4 pokojami, 2 łazienkami, salonem i dużą kuchnią na sprzedaż w Osowcu, 5 km od Grodziska Mazowieckiego to jedynie 3065 zł/m² - 30% średniej ceny metra kwadratowego w Warszawie.
Zapraszamy do obejrzenia naszych osiedli domów jednorodzinnych pod Warszawą. U nas zawsze znajdziecie atrakcyjne ceny i dobre lokalizacje. Jeżeli chcesz obejrzeć dom pokazowy, koniecznie umów się na spotkanie na osiedlu które Cię interesuje. Zadzwoń pod 733 850 850 lub wypełnij formularz kontaktowy.
